陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120 m²、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m²。
假设陈某购买该套住宅将它改造为餐馆，从收益法的观点看，决定陈某该房地产价值的主要因素为( )。