某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70%，贷款的年利息率为5%，自由资金的一般收益率为8%，……

单项选择题评估8号宗地的地价为（）元 m2

A.740
B.791
C.891
D.990

单项选择题防范估价风险的最后一道防线是（）。

A.撰写估价报告
B.审核估价报告
C.出具估价报告
D.估价资料归档

单项选择题收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（）。

A.有收益或有潜在收益的不动产的价格评估
B.无收益的不动产的价格评估
C.交易型不动产的价格评估
D.很少发生交易的不动产的价格评估

单项选择题下列不动产中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（）。

A.古建筑
B.教堂
C.寺庙
D.交易型不动产

单项选择题（）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。

A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法

多项选择题在估价程序中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（）要求。

A.特殊性  
B.全面性  
C.公正性  
D.准确性  
E.概括性

多项选择题不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性。主要有（）

A.用途多样性
B.个别性
C.涉及广泛性
D.权益受限性
E.难以变现性

多项选择题不动产是事物与权益的结合。其中不动产实物包括（）

A.土地
B.建筑物
C.其他附着物
D.土地和建筑物组成的整体
E.机器设备

问答题简述收益法的基本原理、特点及使用范围？

问答题某一宗土地的总面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的，使用年限60年。当时每亩花费18万元（1亩=667m2），现时重新取得该类土地需要620元／m2；地上建筑物的总面积为2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价按建筑面积算为600元／m2，现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元／m2，该建筑物的经济寿命50年，残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。

问答题某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。

问答题某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500m2；并于1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼，当时建筑造价为1500元／m2；其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元／m2。根据估价机构掌握的经筛选后的资料，目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元／m2，该类建筑物重置价格为1700元／m2，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2％，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2％、0.5％，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5％和7％。根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。

问答题某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70％，贷款的年利息率为5％，自有资金的一般收益率为8％，试计算不动产的资本化率。

问答题为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1％。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

问答题某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2002年12月建成一建筑面积为1350m2的建筑物，当时建筑造价为1300元 m2，目前建筑物全部出租，每月实收租金28元 m2。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元 m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元 m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元 m2，残值率为零，土地及房屋资本化率分别为5％和6％。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。