(二)

某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m²，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m²，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m²，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%、5.5%，项目开发期2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率为7.7%，按季计息，不考虑土地增值税。
若该项目的销售价格为8000元/m²，求该项目保本的最低销售量。

问答题(一) 已知某家庭2010年12月31日购买价值50万元的住房一套，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限20年、年利率6%、按月等额还本付息。同时，该家庭拟于5年后，也就是2016年1月1日，购买第二套住房。为此，该家庭除了还第一套住宅的贷款外，还将工资收入的50%储蓄用于购买第二套住房，该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该家庭购买第二套住房时拟以第一套住房申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放)，而不再申请第二套住房抵押贷款。已知当地住宅价值年上涨率为5%，银行存款年利率为3%，按月计息。问该家庭能承受的第二套住房的最高总价是多少

问答题若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。

判断题收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。( )

判断题在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )

判断题商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保金融机构申请的贷款。( )

判断题土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%～60%的定额税率计算征收。( )

判断题详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%。( )

判断题敏感性分析能够确定各种不确定性因素发生一定幅度变动的概率。( )

判断题运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占有效毛收入的比率。( )

判断题当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。( )