A.用途多样性 B.个别性 C.涉及广泛性 D.权益受限性 E.难以变现性
多项选择题不动产是事物与权益的结合。其中不动产实物包括()
A.土地 B.建筑物 C.其他附着物 D.土地和建筑物组成的整体 E.机器设备
问答题简述收益法的基本原理、特点及使用范围?
问答题某一宗土地的总面积为1000m2,是10年前通过征用农地取得的,使用年限60年。当时每亩花费18万元(1亩=667m2),现时重新取得该类土地需要620元/m2;地上建筑物的总面积为2000m2,是8年前建成交付使用的,当时的建筑造价按建筑面积算为600元/m2,现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元/m2,该建筑物的经济寿命50年,残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。
问答题某工业开发区征用土地总面积5km2,土地出让年限为50年。根据测算,该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元,征地中发生的其他费用为1.5亿元;征地后,土地开发的费用为2亿元/krn2,开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地增值收益率取20%,当年银行年贷款利息率为10%。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。
问答题某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权,面积为3500m2;并于1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼,当时建筑造价为1500元/m2;其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租,每月实收租金27元/m2。根据估价机构掌握的经筛选后的资料,目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元/m2,该类建筑物重置价格为1700元/m2,不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2%,年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2%、0.5%,每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元,土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。
问答题某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自有资金的一般收益率为8%,试计算不动产的资本化率。
问答题为评估某写字楼的价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下表: 上表交易情况比较中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素比较中,正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变,以后月均递增1%。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。
问答题某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m2的地块,50年土地使用权,并于2002年12月建成一建筑面积为1350m2的建筑物,当时建筑造价为1300元 m2,目前建筑物全部出租,每月实收租金28元 m2。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元 m2,每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元 m2,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价格的3%,年保险费为重置价格的0.3%。目前该建筑物重置价格为1500元 m2,残值率为零,土地及房屋资本化率分别为5%和6%。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。
问答题某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得,使用权年限为50年,当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土,于2000年10月1日竣工投入使用,当时的建筑造价按建筑面积算为800元/m2。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)按建筑面积算为2000元/m2。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
问答题某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块,50年土地使用权,并于2001年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物,建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m2,每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m2,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价格的3%,年保险费为重置价格的0.3%。目前该建筑物重置价格为1500元/m2,残值率为零,土地及房屋还原利率分别为5%和6%。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。
问答题某工业区的出让年限为50年,该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元/km2,征地中发生的其他费用为3000万元/km2,土地开发费为2亿元/km2。当地银行的年贷款利率为12%,征地完成后,土地开发周期为两年,第一年土地开发费占全部土地开发费的1/4,每年投资资金为均匀投入,投资回报率为25%,土地增值收益率为5%,试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。
问答题某房地产建成于2000年12月30日,此后收益年限为50年;2001年12月30日至2004年12月30日分别获得纯收益80、85、90、95万元;预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元,从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。
问答题为评估某写字楼的价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下表: 上表交易情况比较中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素比较中,正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2004年1月1日至2004年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变,以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2004年10月30日的正常单价(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。
判断题重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲,采用重置价格来评估不动产的价格更为合理,但在实际中,采用重建价格进行评估。
判断题重新构建价格是指企业或个人的实际耗费,而是社会一般的公平耗费,即实际成本。