某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积5万m²，其中服务式公寓35000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m²，地下车位230个（1万m²）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金。第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金。第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二年、三年、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完。服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（m²·年），运营成本为租金收入的20%，服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。