（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。

试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。

问答题（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下： （1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元； （2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房； （3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。 若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

问答题编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。

判断题借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）

判断题收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）

判断题由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（）

判断题在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（）

判断题实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）

判断题运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）

判断题房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）

判断题按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）