问答题
张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供,其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限为19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。 乙方案:购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。 以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。 1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。 2.试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
【参考答案】
1.编制资本金现金流量表
(1)甲方案的资本金现金流量见下表。
年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44......
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