简答题 房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?

问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2.装修补偿应如何确定? 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

单项选择题进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为()。

A.27811元
B.28811元
C.72403元
D.49600元

单项选择题开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元 月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用()月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。

A.12个月
B.18个月
C.22个月
D.24个月

问答题李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元 ㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元 ㎡. 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元 ㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元 ㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

问答题某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?