案例分析题

某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资，面积1000m²，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2001年8月1日。经评估人员调查分析和根据规划要求，待估地最佳用途按商信混合用途，按限定容积率7没计，建筑面积7000m²，14层，每层500m²，1-2层为商铺，3-14层为信宅。预计建设期为2年，第一年投入总建筑费用60%，第二年投入40%的总建筑费用。总建筑费用预计500万元，全部从银行借入，利息率为10%。专业费用预计为总建筑费用的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定大楼建成后即可全部售出，预计售价为：商铺4000元/m²，住宅2000元/m²，折现率为10%。
注：投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×20%。

运用折线方法，以预期开发对该待开发的熟地进行评估，计算其熟地评估价值。