（改错题）某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日-找考题网

简答题

（改错题）某商务写字楼建筑面积11000m²，可租售面积8000m²，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m²。当地正常月租金为90元／（月·m²），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m²，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）

【参考答案】

1．有效毛收入计算错，应为：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．总费用计算错，应为：8000×90×90%×12×20%=1555200（元） 3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：

问答题北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）致委托方函 ××指挥部、××中心：受贵单位的委托，公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下：一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积